|
…о проекте
«Город для людей»
(повышение прозрачности и эффективности финансово-хозяйственной деятельности органов местного самоуправления г. Ижевска в сфере жилищно-коммунального хозяйства)
Промежуточный отчет:
…содержание
Проект реализуется Ассоциацией по методологическому обеспечению деловой активности и общественного развития “Митра” при поддержке Фонда Евразия и Агентства международного развития США (Грант № М01-0395).
1. Анализ текущего состояния договорных отношений при исполнении муниципального заказа:
1.8. Анализ типовых договоров с потребителями услуг
С точки зрения повышения эффективности функционирования жилищно-коммунального комплекса принципиальное значение имеет формирование системы договорных отношений с конечными потребителями услуг, отвечающей требованиям непротиворечивости, прозрачности и эффективности.
1.8.3. Анализ типовых договоров
Одной из основных целей реформирования ЖКХ, декларируемой программными документами, является улучшения качества ЖКУ.
С этой позиции типовые договора должны быть прозрачными для конечного Потребителя услуг, который имеет законное право найти в них ясные ответы, по крайней мере, на следующие вопросы:
А. На какие услуги Потребитель вправе рассчитывать (перечень, качество, режим предоставления, нормативные объемы потребления)?
В. Каким образом Потребитель может влиять на качество и стоимость предоставляемых услуг?
С. Какую ответственность несет Управляющая компания, не обеспечившая поставку услуг оговоренного качества?
D. За что конкретно отвечает Потребитель, заключая данный договор?
Вопрос А: Жилищные услуги.
Жилищные услуги в договорах ограничиваются только обобщенным перечнем (“…ремонт (текущий, капитальный), содержание и техническая эксплуатация мест общего пользования, инженерного оборудования и придомовой территории дома, в состав которого входит сданное в наем жилое помещение”), который мало корреспондируется с перечнем услуг по счет-квитанции, являющейся неотъемлемой частью договора. Можно констатировать, что для подавляющего большинства Потребителей ЖКУ жилищные услуги остаются “черным ящиком”. Мало кто из них подозревает, что, если паребрик зимой очищен не полностью, или, например, присутствует пыль на трубах и радиаторах в подъезде (существуют десятки подобных показателей качества жилищных услуг), то ГЖУ снижает оценку качества работы Исполнителю, который несет финансовую ответственность за некачественное предоставление услуг. Выигрывает ли от этого Потребитель? Нет. Он проигрывает дважды: первый раз, когда недополучил (или получил некачественную) услугу; второй - когда штрафные санкции ГЖУ к Исполнителю вернулись к потребителю через очередное повышение тарифов.
В число жилищных услуг в договорах социального и коммерческого найма включается непосредственно “наем жилья”. Данная позиция счет-квитанции подъемна для понимания только для очень “продвинутых” Потребителей. (Ответ о природе данной услуге можно найти в Постановлении Администрации г. Ижевска от 6 мая 1999 г. № 185). Плата за наем жилья является доходом собственника муниципального жилья и в рыночных условиях должна определяться соотношением спроса и предложения на конкретное жилье. В переходный период базовая величина платы за наем отражает амортизационные отчисления на реновацию (полное восстановление) жилищного фонда в среднем по населенному пункту, которая должна быть дифференцирована в зависимости от качества и местоположения жилья. В указанном выше Постановлении, действительно через коэффициенты учитывается качество жилья (материал стен; планировка, (соотношение общей площади к жилой); наличие мусоропровода; наличие лифта; наличие централизованных систем горячего водоснабжения и отопления; этажность; наличие лоджий, балконов). Но можно говорить лишь о частичном учете качества жилья (без учета его местоположения), поскольку:
- во-первых, не приняты во внимание важные показатели качества планировочных решений квартир, как изолированность жилых комнат, размеры кухонь и ванных комнат, раздельность санузлов;
- во-вторых, никоим образом не учитывается местоположение жилья (центр, окраина, близость промышленных предприятий, магистралей и пр.);
- в-третьих, не учитывается “возраст” жилых помещений;
- в-четвертых, установленные показатели требуют большей вариации признаков (нет разницы между кирпичным или блочным домом, между метровым балконом и огромной лоджией, и т.д.)
Вопрос А: Коммунальные услуги.
При определении обязанностей Наймодателя (Исполнителя) по предоставлению коммунальных услуг в типовых договорах разработчики ограничились ссылкой на “Правила предоставления коммунальных услуг”. В то же время, указанные Правила требуют, чтобы в договоре были отражены: качество услуг, режим предоставления услуг и нормативные объемы потребления; порядок и сроки устранения неисправностей и аварий и т.д. Более того, при отклонении качества услуг от установленного договором, оплата Потребителем уменьшается. Но перечень отклонений и их величина, а также величина уменьшения и порядок оформления отклонения устанавливаются органами исполнительной власти, осуществляющими контроль за безопасностью для потребителя услуг, их территориальными органами совместно с органами местного самоуправления. То есть, ссылкой на Правила разработчики типового договора организуют “бег по кругу”.
Отдельного упоминания заслуживает прямой договор с МП “Ижевские электрические сети” на поставку электроэнергии. В данном договоре все “проблемы” с качеством решаются кардинально: “Показатели качества электроэнергии соответствуют установленным ГОСТ 13109-87, 220 В. Допустимы отклонения от установленных ГОСТом.”.
Вопрос В.
Если Потребитель смог вскрыть “черные ящики” ЖКУ, то он может организовать спор с ГЖУ, который будет рассматриваться “… в соответствии с действующим законодательством в судебном порядке”. Желающих использовать подобный механизм для влияния на качество и стоимость ЖКУ найти трудно. Кроме того оговаривается, что “Наймодатель производит перерасчет и освобождает Нанимателя от уплаты за не предоставленные жилищные и коммунальные услуги…”. Разговора о перерасчете (и, тем более, возмещении ущерба) при предоставлении некачественных услуг не идет вообще. То есть, по договору с Исполнителями услуг ГЖУ имеет возможность применять штрафные санкции к Исполнителю за предоставление некачественных услуг, а непосредственный Потребитель некачественных услуг остается в стороне от финансовой компенсации.
Вопрос С.
ГЖУ “…несет ответственность за нарушение условий настоящего договора в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг и Законом о защите прав потребителей”. Возникает парадоксальная ситуация:
- Правила предоставления коммунальных услуг разработаны на основе Закона РФ “О защите прав потребителей";
- Нарушения настоящего договора со стороны ГЖУ наиболее вероятны при не предоставлении услуг или при предоставлении некачественных услуг;
- Перечень допустимых отклонений показателей качества и их величина в Правилах носят в основном рекомендательный характер, и должны быть установлены (но не установлены) местными органами исполнительной власти.
То есть предмет ответственности утерян, ГЖУ не может нести ответственности за не обеспечение рекомендуемых показателей.
Вопрос D.
За что конкретно отвечает Потребитель, заключая данный договор?
В контексте данного вопроса имеется две наиболее проблемные (с точки зрения прозрачности договорных отношений) позиции:
- Наниматель (Собственник) обязан “Содержать помещение в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии”
- Наниматель (Собственник) обязан “Производить своевременно не реже одного раза в пять лет за свой счет текущий ремонт жилого помещения”.
Данные пункты будут иметь чисто формальный характер, если однозначно не определить термины “технически исправное состояние”, “надлежащее санитарное состояние”, “своевременно”, “текущий ремонт”. Если определение “текущего ремонта” раскрывается согласно Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, то прочие понятия зависают в воздухе.
|
