Услуги по оценке и экспертизе имущества

    А. В. Борисенко, Директор инвестиционно-экономического департамента Ассоциации ╚Митра╩:

Стратегические направления развития в области оценки.

    
1. Оценка для целей налогообложения.

      Развитие и создание системы налогообложения имущества адекватной системе рыночных отношений является одним из ключевых вопросов налоговой реформы. Необходимо отметить, что оценка имущества и, в первую очередь оценка недвижимости по рыночной стоимости для целей налогообложения, является одним из существенных моментов в формировании местных бюджетов.
      В отличие, от существующей практики определения налогооблагаемой базы исходя из остаточной стоимости основных фондов, введение в реальный хозяйственный оборот такого фундаментального понятия рыночной экономики как "рыночная стоимость" является важным и принципиальным вопросом не только налоговой политики, но и позволяет практически поставить вопросы фундаментальной структурной перестройки всего хозяйственного механизма. Отличительной особенностью использования понятия "рыночная стоимость" является, в первую очередь, проведение специальных работ по определенной методологии с использованием как специфических приемов, так и информационного обеспечения. При этом надо иметь ввиду, что действительный эффект от проведения рыночных оценок может быть достигнут только при условии, что действительно будет определяться рыночная стоимость недвижимости, а не какая-то иная, например, инвентаризационная или некая абстрактная стоимость.

2. Налог на недвижимость как важный фактор улучшения экономического климата.

      Снижение налогового бремени на предпринимательскую деятельность является одним из важных аспектов начавшейся налоговой реформы в РФ.
      Налогообложение накопленного богатства, овеществленного в недвижимости, - это единственная альтернатива чрезмерных налогов на прибыль и оборотные средства. Переход от налога на имущество предприятия и земельного налога к налогу на недвижимость позволит, в том числе, не наказывать инвестиции в модернизацию и развитие производства и в конечном итоге может явиться важным регулятором активизации инвестиционного процесса.
      Создание системы налогообложения недвижимости на основе рыночной стоимости является одним из направлений налоговой реформы, которая начата правительством Российской Федерации. В перспективе данный налог должен заменить налоги на имущество физических и юридических лиц и земельные платежи и, будучи местным налогом, должен составить существенную часть доходной базы местных бюджетов. В конечном счете, введение данного налога должно явиться важным средством укрепления местных бюджетов, источником их самостоятельности и стабильности и, как следствие этого, создание финансовой основы демократии и сильного федерального государства.
      Помимо фискальных оснований, налогообложение недвижимого имущества на основе рыночной стоимости является важным средством повышения эффективности использования ресурсов, в первую очередь городских земель. Заставив оплачивать объекты недвижимости в зависимости от качества и местоположения, власть и общество заставят собственников соизмерять результаты своей деятельности со спросом и потребностями рынка.
      Кроме того, возникает реальная возможность улучшения экологической ситуации и создания благоприятных условий для проживания.
      Бурное развитие рынка недвижимости делает наглядным и осязаемым имущественное расслоение общества. Введение налога на недвижимость на основе рыночной стоимости позволит соотносить имущественное положение различных категорий плательщиков и направлять часть доходов наиболее обеспеченных категорий на помощь малообеспеченным слоям населения, что по сути позволяет говорить о создании социального рынка недвижимости и в определенной степени позволит снять социальную напряженность.
      Необходимость взимания налога на недвижимость может явиться важным стимулом формирования самого рынка недвижимости, поскольку изначально предполагается, что известны и определенным образом описаны как сам объект недвижимости, его характеристики и рыночная стоимость, так и налогоплательщик, его права и ограничения прав. Таким образом, введение налога на недвижимость - это средство сделать этот рынок законным.
      Стремление местных органов власти осуществить устойчивые поступления в местный бюджет может способствовать созданию системы регистрации, отработке системы оценки, укреплению государственных гарантий прав собственности. В свою очередь, легитимизация недвижимости как предмета рынка - это необходимое условие для развития всего хозяйственного механизма.
      Введение данного налога является важным стимулом к созданию информационного обеспечения рынка недвижимости и, как следствие этого, обеспечению информационной доступности недвижимости, что, в свою очередь, безусловно будет способствовать увеличению операций на этом рынке.
      Таким образом, введение налогообложения недвижимости на основе рыночной стоимости позволяет не только стабилизировать поступления в местный бюджет, но и стимулирует распределение и перераспределение ресурсов и способствует развитию как инвестиционной активности, так и самого рынка недвижимости.

3. Оценка земли и природных ресурсов.

      Преобладание государственной собственности на землю означает монополизацию одного из важнейших факторов производства. Монополизация приводит к недостатку предложения участков, произвольному завышению стоимости их использования, что приводит в общему росту цен. При сохранении такой монополии развитие рынка невозможно. Поэтому ликвидация указанной монополии является важнейшей задачей, решение которой позволяет говорить и о развитии оценки.
      Конкурентный рынок земельных участков делает возможным использование территории поселений с максимальной эффективностью. Инвестиции в строительство делаются девелоперами на основании реального спроса, т.е. потребностей общества. Снимается один из "барьеров" для создания новых предприятий и развития конкуренции на рынках товаров и услуг.
      При достаточном предложении участков под застройку возможность возводить жилые дома и требуемого уровня комфортности, и цены, что обеспечивает мобильность рынка рабочей силы.
      Города, благодаря рыночной цене участков, получают возможность использовать экономический механизм вывода промышленных предприятий на периферию городов: собственник такого предприятия добровольно изменит использование участка или продаст его более предприимчивому лицу.
      Становится возможным жизненный цикл недвижимости как товара - при наличии спроса - строительство нового объекта для продажи или сдачи в аренду, эксплуатация недвижимости для получения прибыли или личного использования (управление объектом); после того, как издержки на поддержание объекта делают его неэффективным - ликвидация объекта (снос или продажа для строительства более прибыльной недвижимости).
      Благодаря возможному изменению вида использования и обороту участков и иной недвижимости происходит постоянное обновление объектов, органичное развитие всего города, его инфраструктуры.
      Купля-продажа полноценных объектов недвижимости делает возможным определение их рыночной цены, а для различных операций, включая и налогообложение, - рыночную стоимость. Налогообложение недвижимости на основании её рыночной стоимости создаёт возможность для финансирования инфраструктуры.
      Основными вопросами оценки земельных участков в городах и населенных пунктах, в первую очередь, является разработка методов расчета налогооблагаемой стоимости в привязке к кадастровому учету. Развитие этих методов в первую очередь должно быть направлено на создание информационных технологий, позволяющих получать значения рыночной стоимости для установления зон равной стоимости.
      Отсутствие в настоящее время полноценного законодательства в области земельных отношений, многие спорные положения, заложенные в проекте Земельного Кодекса, тормозят и развитие полноценной методологии расчета рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения. Поэтому в ближайшей перспективе основные усилия могут быть направлены на проведение методологических оценок объединением усилий специалистов, проведением разъяснительной работы в первую очередь среди местных администраций по внедрению методологии оценки применительно к оценкам сельхоз. земель.
      Вопросы технологии обмена и распространения информации поставлены раньше проблем собственно учёта объектов и регистрации прав на них.
       Общим условием для создания и оборота недвижимости, и земли в частности, является создание в субъектах Федерации описанной выше административной инфраструктуры рынка недвижимости (системы учёта объектов, регистрации прав, зонирования, налогообложения). Это необходимые базовые условия для существования рынка, его, своего рода, система координат. Для эффективного же развития рынка недвижимости необходимы дополнительные меры по стимулированию развития как первичного рынка недвижимости, создаваемого приватизацией, муниципализацией, новым строительством, так и вторичного рынка, который возникает при последующем обороте объектов недвижимости и прав на них.

4. Переоценка основных фондов.

      Развитие независимой (профессиональной оценки) в РФ во многом, до 1998 года, определялось участием оценщиков в переоценке основных фондов. Начало работ по переоценке в 1995 году послужило мощным стимулом для внедрения негосударственной оценки в общую экономическую систему РФ. Необходимо отметить, что начало работ по переоценке было вызвано, в первую очередь, сложившейся к началу 1995 года ситуацией, при которой переоценка основных фондов, проводимая с использованием индексов изменения стоимости основных фондов, разрабатываемых Госкомстатом РФ, и фактическая величина стоимости новых О.С. по многим группам стала не совпадать. Эта ситуация была вызвана целым рядом причин, основной из которых можно назвать наличие высокой инфляции. По мере падения уровня инфляции работы по проведению корректировки восстановительной стоимости с учетом рыночных цен хотя и будут проводиться, однако на первый план выходят новые задачи по реализации основных положений по учету основных средств. Эти новые задачи в первую очередь связаны с введением в действие Правил бухгалтерского учета "Учет основных средств" ПБУ 6/97, введенных в действие с 1 января 1998 года. Практически, в рамках этого стандарта бухгалтерского учета , с 1998 года, в РФ вводится система учета амортизации О.С., соответствующая практике учета в странах с рыночной экономикой. Рассмотрим, какие задачи стоят перед оценщиками при внедрении в практику положений этого стандарта.
      Необходимо отметить, что оказание услуг предприятиям по обоснованию и оптимизации схем расчета амортизации является одним из основных видов деятельности оценщиков во многих странах с рыночной экономикой. Цель этих работ - анализ структуры и состава О.С., обоснование и расчет износа на основании средних сроков службы по группам О.С., корректировка восстановительной стоимости, выбор метода расчета амортизации, проведение расчетов амортизации по заказу предприятия.
      Первоочередной задачей по развитию этого вида услуг является разработка методологического обеспечения по реализации основных положений по реализации ПБУ 6/97, проведение, в первую очередь, работы с предприятиями о разъяснении сути этих работ, выгод, которые получают предприятия, согласование методологии и регламентов этих работ с Федеральными ведомствами, в том числе с Министерством финансов РФ, Министерством экономики РФ и Госкомстатом РФ.
      Поскольку полномасштабное внедрение в практику положений ПБУ 6/97 будет с 1999 года, в течение 1998 года необходимо активизировать подготовительные работы.
      Введение положений по корректировке амортизации является одним из элементов полномасштабной налоговой реформы в РФ. Во многом налоговая реформа должна стимулировать инвестиционные процессы, в первую очередь связанные с развитием рынка недвижимости, включая развитие жилищного строительства, реструктуризации и обновления О.С. предприятий, организацией нового производства на базе реконструкции существующих предприятий, создании новых объектов.
      Поэтому стратегические направления развития оценки, в первую очередь, связаны с изменением налогового и инвестиционного законодательства.

5. Оценка для целей ипотечного

      Развитие системы ипотечного кредитования, разрабатываемая в настоящее время нормативная база, введение механизма независимой оценки объекта залога, все это требует разработки методологии определения залоговой стоимости.
      Необходимо отметить, что использования понятия "рыночная стоимость", "залоговая стоимость" для целей ипотечного кредитования может принести ожидаемый эффект только при условии, когда методология и технология определения этих величин будет, с одной стороны, отвечать реалиям современных условий, а другой стороны, эта методология должна соответствовать требованиям международных и российских Стандартов по оценке.
      Достоинством применения понятия "рыночной стоимости" недвижимости является, по нашему мнению, в первую очередь определение инвестиционной привлекательности объектов и уменьшение рисков при ипотечном кредитовании. Как показывает международный опыт, при проведении операций залога, практически всегда базой при определении залоговой стоимости является рыночная стоимость объекта залога. При этом для оценки уровня риска, который берет на себя кредитное учреждение, обеспечивая себе возможность возместить достаточную сумму средств в случае не возврата заемщиком кредита, необходимо определить отношение между рыночной стоимостью залога и размером кредита.
      Профессиональная оценка является одним из ключевых составных элементов в различных схемах ипотечного кредитования. Кроме того, разработка и предложение собственно таких схем может явиться одним из новых видов оценочной деятельности. Во многом реализация схем ипотечного кредитования сдерживается существующей налоговой системой, отсутствием продуманной системы создания стимулов у банков в реализации таких схем. Профессиональные оценщики могли бы совместно с другими специалистами выступить в качестве разработчиков и исполнителей при проведении таких операций. В первую очередь это касается создания условий для организации систем продажи жилья на условиях ипотеки.
      Среди вопросов, которые необходимо решать в первую очередь, необходимо в том числе рассмотреть и вопросы по созданию стимулов к строительству новых объектов. Хотелось бы обратить внимание на тот факт, что независимые оценщики могли стать одним из исполнителей при разработке схем ипотечного кредитования совместно с местными администрациями. Реализация схем ипотечного кредитования возможна лишь при решении ряда задач, о которых говорится ниже.
      Наиболее эффективными мерами стимулирования строительства являются налоговые льготы и субсидии. Ниже перечислены некоторые из наиболее часто используемых в зарубежных странах.
      Снижение срока амортизации, что позволяет реинвестировать средства в новое строительство.
      >Отмена или снижение налога на добавленную стоимость на строительные материалы и услуги в строительстве.
       "Долевое участие" - форма субсидии из муниципального бюджета, при которой город обязуется оплатить определённую долю от суммы, которая будет затрачена гражданином на постройку (покупку) первого его дома.
      Во многих странах для стимулирования строительства широко применяется снижение налогооблагаемой базы на сумму выплат по ипотечному кредиту сроком свыше 5 лет.
      Серьёзным стимулом для вложений в недвижимость выступает залог недвижимости (ипотека). Надёжным обеспечением ипотечного кредита может быть только участок, либо строение вместе с участком. Только под такой залог может быть выдан долгосрочный кредит под приемлемый процент. Для стимулирования строительного кредита (выдаваемого частями по завершению строительного цикла под залог уже построенной части) принимаются нормативные акты, которые должны обеспечить государственный учёт незавершённых строительством объектов и прав на них.
      Наличие в стране ипотечного кредитования создаст в стране серьёзную основу для развития недвижимости в буквальном смысле "за счёт внутренних ресурсов", будет способствовать снижению предпринимательского риска, создаст цивилизованные отношения между кредиторами и заёмщиками.
      Для стимулирования ипотечного кредитования при поддержке государства создаётся Агентство ипотечного кредитования. При его посредстве банки смогут решить проблему нехватки средств при предоставлении ипотечных кредитов на долгий срок: Агентство ипотечного кредитования будет предоставлять им деньги для новых операций, покупая у них соответствующие стандартам договора кредита и ипотеки.
      Разработка оптимальных схем по организации этой системы, оказание услуг при проведении операций по ипотечному кредитованию является одним из новых приоритетных видов деятельности для независимых оценщиков.

6. Оценка для целей приватизации и муниципализации.

      В течение длительного времени государство останется крупнейшим обственником недвижимости. Необходимо ввести чёткое разделение государственной недвижимости на (а) используемую непосредственно для государственных и социальных функций и (б) используемую в коммерческих целях.
      Вторая группа подлежит кардинальному сокращению. Приватизация и муниципализация, создающие первичный рынок недвижимости, должны рассматриваться, как приоритетные задачи, которым следует подчинить иные направления деятельности государства как собственника недвижимости.
      Положение, при котором земля искусственно отрывается от строений и исключается из оборота, ненормально с точки зрения экономической реформы. Оно ненормально и с точки зрения юридической, поскольку нарушаются права собственников приватизированных объектов недвижимости (пп.1 и 2 ст.36 Конституции России), нарушается требование Конституции о недопущении монополизации (п.2 ст.34).
      Таким образом, приватизация участков выступает совершенно необходимым действием системного уровня. Это одно из главных институциональных преобразований в ходе реформы. Поэтому государство - организатор рынка должно ясно обозначить свой приоритет - создание первичного рынка недвижимости, - подчинив этой цели интересы государства как собственника недвижимости.
      В процессе приватизации и акционирования предприятия из государственной собственности переходят в частную. Соответственно, образование мощного слоя частных собственников (акционеров) требует от руководителей этих частных предприятий решения принципиально новых задач как по управлению этими предприятиями, так и по взаимодействию предприятий с государством.
      Собственник может купить или продать пакет акций предприятия, имеет права заложить имущество, застраховать его. Кроме того, учитывая изменения в налоговой системе в РФ, на передний план выходят вопросы оценки как имущества предприятий, так и их активов. Эти проблемы пока еще не нашли своего широкого отражения в практической деятельности предприятий, а также в решениях органов исполнительной власти. Хотя в Федеральном законе об оценочной деятельности и приводится положение, по которому независимая оценка проводится для целей приватизации, однако, пока практика привлечения независимых оценщиков при определении стартовых цен при приватизации государственной собственности не получила распространения.
      В процессе приватизации для обеспечения возможности проведения этого процесса быстро, а также учитывая практически полное отсутствие рыночных отношений, на первом этапе при проведении оценки предприятий использовался подход, приведенный во Временных методических указаниях по оценке стоимости объектов приватизации, утвержденный Указом Президента N66 от 29 января 1992 года.
      В соответствии с этими методическими указаниями, основные фонды оценивались по остаточной балансовой стоимости, рассчитанной путем уменьшения восстановительной стоимости на величину амортизации, начисленной по данным бухгалтерского учета. Стоимость основных фондов определялась без учета их переоценки. Стоимость запасов и затрат, а также стоимость денежных средств определялась по данным баланса на дату проведения оценки. Стоимость земельного участка, на котором расположено предприятие, не учитывалась, а для получения стоимости имущества предприятия нужно было вычесть из балансовой стоимости активов обязательства предприятия. В дальнейшем эта методика была несколько скорректирована, однако основным принципом оценки предприятия являлась оценка остаточной стоимости основных фондов. Данный подход к оценке активов предприятий является ошибочным, поскольку он отражает только затраты на создание основных фондов, но практически не учитывает доходность и инвестиционный потенциал оцениваемого имущества.
      Кроме того, даже оценка имущества по остаточной балансовой стоимости не позволяет адекватно оценить уровень затрат на создание объекта в реальных рыночных условиях.
      Поэтому внедрение в практику приватизации и муниципализации процедур и методов профессиональной оценки является необходимым условием преодоления экономического кризиса, а также снятия социальной напряженности и излишней политизации и криминализации этих процессов.
      Особо хотелось остановиться на роли независимой оценки в процессе муниципализации, поскольку в отличие от приватизации, этот процесс не получил широкого освещения.
      Использование независимой оценки при приватизации и муниципализации, в первую очередь, должна быть увязана с вопросами приватизации земли.
      Такая передача будет означать создание полноценных объектов недвижимости, способных обращаться на рынке. Появление большого количества недвижимости как товара долгосрочного пользования будет оказывать стабилизирующее и все возрастающее положительное воздействие на экономику.
      Приватизация предприятий, строений вместе с земельным участком, на котором они расположены, позволит передать новому собственнику полноценный объект недвижимости за его реальную рыночную цену, позволит чётко зафиксировать права и обязанности покупателя, его ответственность за содержание объекта, в т.ч. за состояние экологии на участке.
      Необходимо создать нормативную базу приватизации участков для целей нового строительства, которая позволит стимулировать рынок недвижимости, ликвидирует хронический недостаток предложения на рынке объектов нужного типа и качества, обеспечит эффективное использование территории.
      Особо следует сказать о передаче недвижимости, земли муниципальным образованиям. По своей экономической сути такая передача как часть политики демонополизации близка к приватизации. Именно муниципальная власть призвана обеспечить условия, необходимые для деятельности частного бизнеса на местном уровне. По этой причине имеется объективная необходимость установить регламент передачи земли в собственность муниципалитетов, обусловив такую передачу обязанностями по её приватизации и использованию в соответствии с законодательством Российской Федерации.
      Муниципальные образования призваны выражать интересы граждан, проживающих на их территории, они ответственны перед гражданами и более иных уровней власти, доступны для общественного контроля. Передача максимального количества территории в их границах в собственность муниципалитетов - при условии одновременного установления общих норм и правил по распоряжению и использованию - ликвидирует монополию государства на землю, обеспечит максимально эффективное использование участков: для муниципалитетов недвижимость будет активом, продажи и налогообложение которого будет обеспечивать большую часть местного бюджета.
      Передача же значительных объёмов недвижимости субъектам Федерации создаст нового монопольного неэффективного собственника, что, очевидно, противоречит целям реформ.
      Задача независимых оценщиков, в первую очередь, - всемерно развивать нормативную и методологическую базу по оценке активов приватизированных предприятий, разрабатывать системы стандартов, проводить разъяснительную работу с органами исполнительной власти субъектов Федерации о преимуществах профессиональной оценки при проведении приватизации и муниципализации. К этим задачам примыкает и задача по оценке предприятий при банкротстве и реструктуризации. По-видимому, широкое привлечение независимых оценщиков и отказ органов исполнительной власти от монопольного ценообразования в этих процессах будет связан с принятием Федерального закона.
      Еще одной задачей, тесно связанной с вопросами приватизации, является проведение инвентаризации и проверки использования государственной и муниципальной собственности. Эти задачи могут быть решены при взаимодействии независимых оценщиков и органов представительной власти, включая Счетные палаты при законодательных органах субъектов федерации. Для реализации этих задач независимым оценщикам, в первую очередь, необходимо инициировать создание нормативных и инструктивных материалов.
      Необходимость в проведении работ по инвентаризации государственной недвижимости является составной частью реформы управления в РФ. Чиновник, непосредственно "сидящий" на недвижимости, не заинтересован в полном раскрытии вышестоящим инстанциям информации о находящихся в его распоряжении государственных (муниципальных) активах. Это подтверждается теми трудностями, которые испытывают федеральные власти при управлении федеральными пакетами акций, которые находятся в регионах.
      Инвентаризация недвижимости возможна только как составная часть действий, направленных на подготовку к введению налога на недвижимость. В случае, если государство будет приравнено к рядовым плательщикам налогов, заинтересованность властей муниципального уровня в получении средств (либо имущества) станет действенным рычагом для реального учёта всей недвижимости. По указанным причинам жизненно важно обеспечить скорейший учёт недвижимости, и в первую очередь - земельных участков.
      При этих условиях недвижимость для муниципалитетов будет реальным активом. Первое время это будут преимущественно доходы от продажи земли и иной недвижимости, в дальнейшем же источником доходов станет налогообложение недвижимости, которое, как показывает практика развитых стран, может обеспечивать большую часть местных бюджетов.
      Участие независимых оценщиков в этих работах является одним из важных элементов, позволяющих решить целый комплекс задач по созданию "прозрачной" и эффективной рыночной экономики.

7. Оценка основных фондов предприятий - монополистов.

      Анализ экономической ситуации показывает, что во многом тяжелое положение в экономике связано с вопросами регулирования тарифов и иных платежей за услуги предприятий - естественных монополистов. Создание нормального экономического климата во многом связано с введением обоснованных тарифов на эти услуги, при которых, с одной стороны, эти платежи для всех потребителей были посильны и не приводили к тотальным неплатежам, а с другой стороны, сами эти тарифы позволяли нормально функционировать предприятиям - производителям. В настоящее время этот вопрос стал наиболее значимым в условиях перманентного кризиса неплатежей, что в свою очередь создает постоянную социальную и политическую напряженность и дестабилизирует общество.
      Наиболее остро эти вопросы стоят при проведении жилищной реформы, обосновании тарифов на электроэнергию, железнодорожные перевозки, услуги связи.
      Жилищная реформа
      На сегодняшний день преобладающая часть городского жилого фонда в Российской Федерации состоит из многоквартирных домов муниципального или ведомственного жилья. И в случае жилищных кооперативов, и при выкупе части квартир в собственность граждан сохраняется аморфная структура собственности на жилой дом, что делает невозможным управление этим объектом. Решение проблемы - в создании товариществ собственников жилья и образовании кондоминиумов, которым согласно действующему законодательству Российской Федерации безвозмездно передается земельный участок.
      Задачей независимых оценщиков в рамках жилищной реформы, на первом этапе, является, в первую очередь, оказание содействия органам, призванным осуществлять проведение этих работ в части расчета и проверки обоснования восстановительной стоимости основных средств предприятий коммунального хозяйства, анализ износа и оптимизации амортизационной составляющей в тарифах и обязательных платежах. В отдаленной перспективе, эти услуги могут быть оказываемы объединениям собственников жилья, а также выполняться по заказу коммунальных служб.

8. Тарифы и иные платежи за электроснабжение, железнодорожные перевозки, услуги связи и т.д.

      Проведение оценок с целью обоснования этих платежей требует, в первую очередь, проведения целого комплекса работ по разработке методологии расчетов как восстановительной стоимости, так и амортизации для предприятий - монополистов. Необходимо отметить, что в отличие от остальных отраслей народного хозяйства эти предприятия имеют целый ряд особенностей.
      В частности, анализ предприятий энергетического комплекса и железнодорожного транспорта позволяет выделить следующие основные особенности и отличия, с точки зрения оценки, от других отраслей. Необходимо отметить, что такого рода анализ достаточно условен, однако мы считаем, что с учетом складывающейся практики оценки в РФ эти особенности необходимо выделить. Среди этих особенностей можно выделить следующие:

   • наличие дорогостоящих и материалоемких объектов;
   • наличие большого числа объектов специального назначения или специальной стоимости;
   • большие земельные отводы под объекты;
   • наличие сложных с инженерной точки зрения объектов, построенных по индивидуальным проектам;
   • специальный характер определения всех видов износов как для зданий и сооружений, так и технологического оборудования;
   • учитывая, что объекты энергетики и транспорта оказывают большую нагрузку на экологическую среду, возникает необходимость в обосновании затрат на компенсацию ущерба и учет этих затрат при формировании фондов (вопросы экологического аудита);
   • особый порядок приватизации и формирования акционерного капитала с существенной долей акций, принадлежащих государству;
   • влияние предприятий отрасли на остальные сферы народного хозяйства и их финансовое положение;
   • при проведении реконструкций и ремонтов возникает необходимость в привлечении больших финансовых ресурсов с достаточно длительным сроком окупаемости;
   • наличие незавершенных объектов специальногоназначения.

      Данные отличия не являются исчерпывающими, однако даже этот неполный перечень позволяет выделить те специальные задачи, которые стоят перед оценщиками, которые привлекаются к проведению работ по оценке предприятий - естественных монополистов.
      Среди этих задач следующие:

   • разработка и апробация методологии определения восстановительной стоимости объектов как для переоценки, так и при определении рыночной стоимости;
   • разработка методологии и проведение работ по определению всех видов износа как по зданиям и сооружениям, так и по основному технологическому оборудованию;
   • анализ и разработка рекомендаций по проведению переоценки и оценки основных фондов;
   • разработка и проведение работ по финансовому планированию с разработкой конкретных инвестиционных проектов, а также разработка критериев анализа предлагаемых предприятиям инвестиционных проектов;
   • разработка специальных схем оптимизации налогообложения имущества предприятий;
   • разработка методологии оценки ущербов (экологический аудит);
   • оценка нематериальных активов - изобретения, ноу-хау, схемы организации производства и финансирования, программное обеспечение и т.д. с учетом специфики отрасли.

      Все эти вопросы должны решаться с тесной увязкой с общими вопросами развития оценки в РФ и корреспондировать с общей законодательной и методологической базой.